Capítulo IV. Derechos enfitéuticos y de superficie
| Autor | Paul Jörs |
| Páginas | 223-224 |
223
caPÍtulo iv
Derechos enFitéuticos y De suPerFicie
§ 89. Arrendamiento hereditario. Enteusis1. 1. El Estado y los municipios
solían arrendar a los particulares predios rústicos, sobre todo incultos, para
que fuesen cultivados. El arrendatario se hacía cargo del fundo (ager vectigalis)
a perpetuidad (in perpetuum) o por largo tiempo (por ej., por cien años) a
cambio del pago de un canon jo anual (vectigal, canon). El arrendamiento
era continuado por los herederos (Paulo, D. 6, 3, 1; Higinio, en lachMann,
Gromatici, I, 116 ss.). La propiedad de la tierra seguía correspondiendo,
como en el arrendamiento corriente, al arrendador; pero mientras aquél solo
origina un derecho de obligación (actio conducti) a favor del arrendatario
para obtener la entrega de la cosa arrendada, en este la relación jurídica es
de carácter real. Efecto principal de esta situación jurídica del enteuta fue
la acción real que el pretor le concedía para obtener la restitución de la cosa
contra cualquier tercero que la detentara, incluso contra el propietario (actio
vectigalis)2. También podía acogerse a los interdictos posesorios (supra, § 64,
2, b). Estaba facultado para enajenar el fundo, pignorarlo3 o disponer de él por
legado, pero siempre, naturalmente, que el adquirente asumiera sus mismas
obligaciones frente al propietario, especialmente la del pago del canon, que
pasaba a él.
Este arrendamiento hereditario, que pronto adquirió gran desarrollo,
continuó extendiéndose más aún en la época imperial. Desde entonces se le
solía conocer con la denominación de ius perpetuum y se empleó para ncas
de gran extensión, como antes, en la época republicana, lo había sido para
pequeñas propiedades4.
2. Diferente de la institución descrita fue al principio el derecho que se
conoció con el nombre griego de emphyteusis. Según todas las probabilidades,
la enteusis fue al principio una especie de arrendamiento temporal que
imponía la obligación de cultivar la tierra arrendada y que, una vez que
transcurría el tiempo pactado — casi siempre muy prolongado —, permitía
una elevación del canon y el despido del enteuta. Pero paulatinamente, a
1 Estudio fundamental sobre la materia: MitteiS, Z. Gesch. d. Erbpacht (Abh. Leipz. Ges. d.
Wiss., phil.-hist. Kl., 22, 1901), con la bibliografía antigua. Cfs. también MitteiS, Z. S. St.,
22, 151 ss.
2 Sobre la fórmula véase lenel, Ed. perp., 186 ss. (§ 70).
3 Véanse las citas de MitteiS, Erbpacht, 27.
4 Cfs. MitteiS, ob. de la nota anterior, 15, 23, 37 s., 42 s.
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