Arrendamiento de universalidades de hecho
| Autor | Hugo Pereira Anabalón |
| Cargo del Autor | Profesor Titular de Derecho Procesal en la Escuela de Derecho de la Universidad de Chile, Director del Seminario de Derecho Procesal, Práctica Forense . |
| Páginas | 15-30 |
Page 15
Fuente: RDJ Doctrina, Tomo LXVI, Nro. 8, 184 a 198
Cita Westlaw Chile: DD27452010
Se me pide informe en Derecho 1 sobre los siguientes puntos:
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Cuál o cuáles serían la cosa o las cosas objeto del contrato de arrendamiento a que se refieren las escrituras públicas extendidas ante el Notario de Santiago don José Valdivieso Muñoz, el 31 de diciembre de 1960 (dos escrituras) y suscritas entre Hotelera Nacional S. A., Chile-Honsa, Chile y don José Piraino Squadrito, como también la escritura suscrita entre las mismas partes el 18 de agosto de 1966 y extendida ante el Notario de Santiago don Herman Chadwick Valdés;
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Si dichas escrituras dan fe de uno o más contratos de arrendamiento;
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Si los arrendamientos referidos están o no regidos por la ley N° 11.622, de 25 de septiembre de 1954 y las que la complementan, modifican o prorrogan;
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Si la cuestión controvertida en el juicio “Piraino con Honsa”, en actual tramitación ante el Cuarto Juzgado de Letras de Mayor Cuantía en lo Civil de Santiago, es de competencia de este tribunal o del tribunal arbitral a que aluden esas escrituras.
Por las escrituras extendidas ante el Notario señor Valdivieso el 31 de diciembre de 1960, HONSA dio en arrendamiento al señor Piraino el inmueble denominado “Hotel Francisco de Aguirre”, ubicado en el departamento de La Serena y las instalaciones, muebles, maquinarias, útiles e implementos que lo guarnecían, detallados en inventario que las partes acordaron integrar al contrato, como también el inmueble denominaPage 16do “Casino de Peñuelas”, ubicado en el departamento de Coquimbo y las instalaciones, maquinarias, útiles e implementos que a la sazón lo guarnecían, detallados también en inventario que estimó incorporado al contrato, incluyéndose en el arrendamiento sus terrenos anexos con once cabinas allí edificadas, con sus instalaciones, muebles, maquinarias e implementos que las guarnecían, debidamente inventariados.
Esta sola enunciación parece indicar, “prima facie”, que las partes del contrato hubiesen querido arrendar un conjunto de cosas simples, inmuebles algunas, muebles las otras, consideradas aisladamente, separadamente, por no existir entre ellas conexión de ningún género.
Con todo, al lector atento y objetivo, surge de inmediato la duda por la mera indicación alusiva al “Hotel” Francisco de Aguirre, y al “Casino de Peñuelas” con sus cabinas anexas, y todos los muebles, útiles e instalaciones que los guarnecían, y porque según el léxico “hotel” es una “fonda de lujo” y “fonda” es un “establecimiento público donde se da hospedaje y se sirve comida”, carácter y finalidad que tiene también, ostensiblemente, un casino con cabinas anexas.
Esta inquietud inicial se fortifica con la lectura de otras cláusulas de los contratos de 31 de diciembre de 1960. En efecto, en la cláusula quinta del contrato del Hotel Francisco de Aguirre se señala la obligación del arrendatario de pintar “el establecimiento” para su buena conservación, y en la sexta se indican otras de carácter “especial”; es decir, obligaciones en las cuales las partes quieren poner singularidad o particularidad para diferenciarlas de las obligaciones comunes u ordinarias de cualquier arrendatario y que, indudablemente, proyectan sus efectos en la índole o naturaleza de las cosas objeto del arrendamiento, como se verá. Entre estas obligaciones “especiales” del arrendatario se indican las de destinar el inmueble que recibe en arrendamiento a los fines que “por su naturaleza” le correspondan; o sea, la atención de los vecinos, pasajeros y turistas que visiten esa zona y deseen “hospedarse” en dicho “establecimiento”; no poder “alterar el giro de él”, es decir, de lo que las partes han llamado indistintamente “inmueble”, “hotel” o “establecimiento”; pagar las patentes que correspondan; mantener abiertos los servicios de bar y comedores como mínimo hasta las veintitrés horas; mantener en el “establecimiento” los servicios que le correspondan como “hotel” de primera categoría; hacer propaganda para el “establecimiento”; mantener como administrador o gerente del “hotel” a una persona que acredite haber desempeñado funciones similares en hoteles de primera categoría en el país o en el extranjero durante cierto lapso mínimo, etcétera.
Todavía, llama poderosamente la atención el derecho que las partes acuerdan al arrendador, en la parte final de la cláusula quinta, de “ejerPage 17cer una amplia fiscalización y control sobre el buen servicio, administración y atención de los pasajeros y respecto a la conservación y funcionamiento de los bienes arrendados, teniendo derecho a practicar todas las inspecciones que estime convenientes, para lo cual el arrendatario deberá darle toda clase de facilidades”.
Por fin, las partes acuerdan un sistema para determinar la renta del arrendamiento perfectamente acorde con la naturaleza de lo arrendado, cual es una suma equivalente al treinta y tres por ciento de las entradas brutas del “hotel” dado en arrendamiento, con ciertas particularidades y detalles que es ocioso reproducir (cláusula segunda).
Observaciones análogas pueden formularse relativamente al arrendamiento del “Casino de Peñuelas” y sus anexos, si se examinan las cláusulas segunda, quinta parte final y sexta de la escritura correspondiente.
Por tanto, existen elementos de juicio bastantes para concluir que la intención claramente manifestada por las partes en los contratos de arrendamiento mencionados es la de dar y tomar en arrendamiento un conjunto de bienes, de diversa y variada índole, vinculados o conectados entre sí por su objetivo o finalidad comerciales, cual es la de dar con ellos atención al público en rubros propios de los hoteles, pero en modo alguno dar o tomar en arrendamiento bienes considerados en forma aislada o separada, sin conexión entre sí, intención que, conforme al artículo 1560 del Código Civil debe prevalecer por sobre lo literal de las palabras que, en forma inadecuada, fueron empleadas en las referidas escrituras. Por lo demás, esa intención se extrae del contexto del contrato y no de algunas de sus cláusulas, siendo ella la línea rectora de una interpretación que conviene mejor al contrato en su totalidad (artículo 1564, inciso primero, del Código Civil).
Esta interpretación, conforme dispone el inciso segundo del artículo 1564 del Código Civil, puede ser objeto de fiscalización o contralor en virtud de otro contrato celebrado entre las mismas partes y sobre la misma materia. Este otro contrato es un hecho que existe: es el concertado entre HONSA y el señor Piraino por escritura pública de fecha 18 de agosto de 1966, ante el Notario de Santiago Herman Chadwick Valdés. En esta escritura se dan en arrendamiento “los establecimientos” denominados “Hotel Francisco de Aguirre” y “Casino de Peñuelas”, todos los muebles, instalaciones, útiles, maquinarias e implementos que los guarnecen, y los terrenos anexos al Casino de Peñuelas, con once cabinas, y todos los muebles, útiles, etc., que los guarnecen, los cuales se indican en inventario firmado por las partes. Sus cláusulas segunda, sexta, séptima, novena, décima y décima segunda, para citar las más relevantes, demuestran en su literalidad y también en su intención que fluye del contexto, la inPage 18 terpretación que se viene dando a los contratos suscritos por las mismas partes con fecha 31 de diciembre de 1960, a la vez que permiten, asimismo, concluir que el propio convenio de 18 ele agosto de 1966 tiene por objeto el arrendamiento de un conjunto de cosas o bienes de variada índole que en su totalidad y unitariamente sirven al objetivo o finalidad de dar atención al público en rubros propios de la actividad hotelera.
En otras palabras, en los tres contratos antes citados, Honsa da en arrendamiento al señor Piraino lo que desde antiguo viene denominándose “universalidad de hecho” o “universalidad de cosas” y por los latinos “universitas facti” o “universitas rerum”, en oposición a la “universitas iuris”.
En efecto, según Bonfante 2 los términos “universitas, unisaliter”, expresaron en la latinidad clásica genéricamente la totalidad, la colectividad, en oposición a las partes, a los elementos singulares. “Universus”, equivalía a “omnis” e indicaba, en sentido enfático, la totalidad, la unanimidad, pero no la unidad. La antítesis era “singuli-universi”. En cambio, en el lenguaje justinianeo, “universus” equivale a “totus” “cunctus”, y adquiere valor orgánico, unitario. La “universitas” es así usada por los bizantinos para significar una unidad orgánica; es decir, un complejo de cosas consideradas como un único objeto.
Aunque para algunos juristas no cabe concebir un complejo de cosas como objeto de derecho, sino cada una de las cosas singulares que integran ese complejo, se observa atinadamente por Carnelutti 3 que la distinción de las cosas está fundada sobre la diversa utilidad que proporcionan a los hombres, y si el todo presta una utilidad diferente de la utilidad de cada una de sus partes, no hay razón alguna para no reconocer en él una cosa, ni para sostener que un caballo es una cosa, y no lo es una pareja de caballos, o que es una cosa un grano de trigo y no lo es una fanega de granos. Añade el maestro que es erróneo afirmar que la “universitas” es una creación del Derecho, cuando en realidad el derecho nada crea ni puede crear, sino que únicamente reconoce lo que ha sido creado, ya que si los animales del rebaño se unen entre sí, se trata de una obra de la naturaleza, aunque solo fuera por la ley de la generación, pero no es obra del Derecho; o si se quiere es obra del hombre pero según las leyes de la naturaleza.
Ciertamente, lo que afirma Carnelutti respecto del rebaño, ejemplo típico de universalidad de cosas o de hecho en una economía primitiva, Page 19 puede decirse modernamente de la “empresa” en una economía desarrollada, la que no es universalidad como objeto de Derecho por creación de los juristas, sino que lo es por imponerlo la realidad económico-social que los...
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