Apéndice. Los negocios irregulares en el derecho español
| Autor | Mario de Simone |
| Páginas | 121-159 |
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apéndice
losnegociosirregularesenel
derechoespañol
SUMARIO: I. Arrendamientos irregulares.— II. Depósito irregular.—
III. Comodato irregular.— IV. Prenda irregular.— V. Usufructo irre-
gular.— VI. Dote irregular.— VII. Posible construcción de los negocios
irregulares.
I. Arrendamientos irregulares.— 1. El art. 1.543 del Código civil
español señala que “en el arrendamiento de cosas, una de las partes
obliga a la otra al goce de una cosa por tiempo determinado y precio
cierto”. No produce, pues el arrendamiento la transmisión de la pro-
piedad, sino la del goce. La diferencia entre compraventa y arrenda-
miento está, por tanto, como pone de relieve la doctrina, clara en prin-
cipio: la primera tiende a producir la adquisición de la propiedad en
el comprador, mientras que el segundo no proporciona al arrendatario
un título adquisitivo del dominio.
La jurisprudencia ha rearmado el principio de que el arrenda-
miento no puede producir a favor del arrendatario la adquisición de
la propiedad de la cosa arrendada. Sería contrario a la locación todo
pacto incorporado por las partes al contrato con el n de transmitir al
arrendatario el dominio, ya que, a tenor de la sent. de 15 de octubre de
1924, la transmisión dominical de un objeto es concepto incompatible
con el arrendamiento. Son admisibles, en cambio, aunque entrañen un
pacto especial que cae fuera de la relación arrendaticia, los convenios
encaminados a erigir al arrendador en dueño de las obras realizadas en
la cosa por el arrendatario durante la vigencia del contrato: “la cláusula
de un contrato de arrendamiento —declara, en efecto, la sent. de 30 de
junio de 1903— por cuya virtud toda obra que hiciera el arrendatario
quedaría a benecio del propietario a la terminación del arriendo, es
perfectamente lícita, bastante usual y de posible cumplimiento, basada
exclusivamente en el interés recíproco de arrendador y arrendatario”;
Mariode SiMone
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“la condición consignada en un contrato de arrendamiento —precisa,
a su vez, la sent. de 17 de abril de 1948— de que las obras e instalacio-
nes debidas a la actividad del arrendatario pasan a la propiedad de
los arrendadores, debe considerarse como un pacto especial que cae
fuera de las relaciones arrendaticias, que nunca son título adquisitivo
del dominio y que no pueden regirse sino por la legislación común”1.
Si la diferencia entre compraventa y arrendamiento está en princi-
pio clara, como hemos visto, por razón de la transmisión de la propie-
dad, se presentan en la práctica, sin embargo, casos en que es dudoso
el carácter —de venta o de locación— que el contrato tiene. Nuestra
doctrina se pregunta, especialmente, la naturaleza de ciertos contratos
de cesión de frutos, en los que, gozando de la cosa el adquirente de los
frutos, es singularmente discutible si se ha operado un arrendamiento
de aquélla o una venta de éstos.
Algunos de nuestros autores sugieren, para calicar estas gu-
ras, un criterio subjetivo. Para ManreSa2, así, en los casos dudosos
habrá que estar a lo que resulte ser intención de las partes, si bien
deberá tenerse en cuenta que la voluntad de los interesados carece de
ecacia para cambiar la verdadera naturaleza de los actos jurídicos,
y que, por lo tanto, tal intención será respetada en cuanto no se pro-
ponga alterar los conceptos esenciales del Derecho; para de diego3,
concretamente habrá venta si el propósito de las partes fué transmi-
tir la propiedad, y arrendamiento si sólo el goce. Otros autores, sin
embargo, preeren un criterio objetivo de discriminación: caStán
toBeñaS4 y PuigPeña5 siguen en este punto a FuBini, para quien si en
el contrato se hace referencia al producto que el concesionario ha de
obtener y el precio se determina en relación a la cuantía, a la medida
o a la calidad del producto mismo, no habrá duda de que se trata de
1 Sobre los arrendamientos “ad meliorandum” pueden verse el artículo de
PorcioleSArrendamientos complejos, en la Nueva Enciclopedia Jurídica Seix (t. II,
págs. 924 y sigs.) y el trabajo del profesor coSSíoEl arrendamiento de solares y
la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, en Anuario de Derecho civil, t. I, fase. II,
págs. 473 y sigs.
2 Comentarios al Código civil español, t. X (5.ª ed., rev. por joSé MaríaBloch), pág. 469.
3 Apuntes de Derecho civil español, común y foral, 2.º curso, t. II, página 72.
4 Derecho civil español, común y foral, 7.ª ed., t. IV, pág. 231.
5 Tratado de Derecho civil español, t. IV, vol. II, pág. 191, y artículo de la Nueva
Enciclopedia Jurídica Seix, t. II, pág. 837.
LosnegociosirreguLares
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una venta; en caso contrario, cuando se conceda el goce del fundo (en
la parte productiva de las utilidades contempladas por los contra-
yentes) por un tiempo determinado o por un precio que no haya de
ponerse en relación con los productos efectivos obtenidos, estamos
frente a un arrendamiento.
¿Puede recaer el arrendamiento en cosa fungible? ¿Cabe, en nues-
tro Derecho, la gura de arrendamiento irregular estudiada en el texto
por de SiMone? El Código civil ha querido descartar expresamente las
cosas fungibles del arrendamiento: “Los bienes fungibles que se con-
sumen con el uso —proclama el art. 1.545— no pueden ser materia
de este contrato”. La doctrina, sin embargo, viene admitiendo la po-
sibilidad de que se arrienden cosas que sean por su naturaleza de las
calicadas como fungibles, siempre que se entreguen para un uso que
no suponga su consumición, como ocurre en la hipótesis tradicional de
las cosas dadas ad pompam vel ostentationem. Se admite, además, la posi-
bilidad de que cosas fungibles —como el carbón, las sustancias grasas,
etc.— entren, como accesorias, en el arrendamiento.
Nuestra jurisprudencia, como recuerda de Buen6, admite de an-
tiguo el arrendamiento de minas, no obstante consumirlas la obten-
ción de los productos por el arrendatario. La sent. de 3 de noviembre
de 1911 recoge, en efecto, como doctrina sancionada por el Tribunal
Supremo, la de que las minas son susceptibles de arrendamiento, por-
que la forma de explotarlas no es más que un aprovechamiento de sus
naturales productos, que no afecta sustancialmente a la materia de la
cosa; aun cuando —añade la sent. de 29 de diciembre de 1915— el pre-
cio pactado no consista en dinero y sí en una parte alícuota del mineral
extraído. También se ha calicado de arrendamiento por nuestro más
alto Tribunal, en sent. de 17 de diciembre da 1951 —por concurrir los
requisitos deducibles del art. 1.261 del Código civil, en relación con
el 1.543 del mismo cuerpo legal, para el nacimiento del vínculo con-
tractual arrendaticio—, la cesión del uso o aprovechamiento de aguas
que, aun derivadas de un río, discurran durante más de veinte años sin
interrupción por la nca del arrendador, adquiriendo así la conside-
ración de aguas de dominio privado, lo que constituye cosa corporal,
susceptible de ser arrendada.
6 Notas al Curso elemental de Derecho civil, de colín y caPitant, 2.ª ed., t. IV (rev.
por ortega lorca), pág. 375.
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