Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Actual Ley Sobre Impuesto a las – Art. 2, N°´s 1 y 3, Art. 8, letras g) y l), Art. 12, letra f), Art. 17 – Ley N° 20.780, Art. 6 transitorio – Ley N° 19.281, Art. 7, Art. 11, Art. 27 – Circular N° 13, de 2016 – Oficio N° 1835, de 2015
| Fecha | 31 Enero 2017 |
| Número de sentencia | 223 |
| Normativa aplicada | IVA |
VENTAS Y SERVICIOS – NUEVO TEXTO – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LAS – ART. 2, N°´S 1 Y 3, ART. 8, LETRAS G) Y L), ART. 12, LETRA F, ART. 17 – LEY N° 20.780, ART. 6 TRANSITORIO – LEY N° 19.281, ART. 7, ART. 11, ART. 27 – CIRCULAR N° 13, DE 2016 – OFICIO N° 1835, DE 2015. (ORD. N° 223, DE 31.01.2017)
Diversas consultas sobre las modificaciones incorporadas por la Ley N° 20.780, al D.L. N° 825, de 1974, y cómo afectan éstas, específicamente a los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa de bienes corporales inmuebles, que conforman los activos securitizados de los distintos patrimonios administrados por una Securitizadora.
Se ha solicitado a esta Dirección Nacional pronunciarse sobre diversas consultas que dicen relación con las modificaciones incorporadas por la Ley N° 20.780, al D.L. N° 825, de 1974, y cómo afectan éstas, específicamente a los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa de bienes corporales inmuebles, que conforman los activos securitizados de los distintos patrimonios administrados por una Securitizadora.
-
ANTECEDENTES:
XXXX, en representación de Securitizadora TTTT, efectuó una presentación en esa Dirección Regional, mediante la cual consulta acerca del tratamiento tributario aplicable a los contratos de arriendo con promesa de compraventa regidos por la Ley N° 19.281, publicada en el Diario Oficial el 27 de Diciembre de 1993, que establece normas sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, sin que en su texto legal se contenga mención alguna sobre los contratos de arrendamiento con opción de compra.
En particular, el interesado solicita aclaración respecto de las modificaciones incorporadas por la Ley 20.780 al D.L. N° 825, respecto de los contratos de arriendo con promesa de compraventa celebrados al amparo de la Ley N° 19.281, que recaigan sobre viviendas, considerando especialmente la interpretación administrativa contenida en el Oficio N° 1835, de 14/7/2015.
Al respecto, la securitización consiste básicamente en la adquisición a término de un determinado activo por parte de un patrimonio separado, el que es creado por la Securitizadora y financiado por medio de la colocación de bonos de oferta pública en el mercado de capitales nacional.
Señala que la Securitizadora TTTT ha securitizado, en el pasado y planea seguir haciéndolo en el futuro, contratos de arriendo con promesa de compraventa y los respectivos inmuebles sobre los que versan dichos contratos, suscritos originalmente por sociedades inmobiliarias creadas especialmente al efecto y al amparo de la Ley N° 19.281 (en adelante los “Contratos”).
Los contratos securitizados son denominados en su totalidad, concordantemente con lo dispuesto en la Ley N° 19.281, “Compraventa y arrendamiento con promesa de compraventa”.
Al respecto, los contratos suscritos y securitizados pueden clasificarse en:
-
Contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa (en adelante los “Contratos Directos”:
Son aquellos que contemplan pagos mensuales denominados “aportes” los que a su vez se componen principalmente de “renta de arrendamiento” y “pago parcial de precio”.
El último aporte, que es sustancialmente similar en cuantía a los anteriores se distingue de los otros por ser aquél en que se cumple con la obligación de pago total del precio[1], y en virtud de la cual nace la obligación para la sociedad inmobiliaria de suscribir la respectiva escritura de compraventa del bien raíz respectivo.
-
Contratos de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa bajo el mecanismo de aportes a una Administradora de Fondos para la Vivienda (en adelante “Contratos con AFV”)
Son aquellos que contemplan pagos mensuales denominados “aportes”, los que a su vez se componen de; una “renta de arrendamiento” y de un “ahorro metódico”, que se destina a acumular fondos suficientes para el pago del precio de compraventa de la vivienda, cuestión que está programada para que ocurra el último mes del contrato suscrito.
Mediante el pago del último aporte programado se completa el precio total de la vivienda, momento en que el ahorro acumulado pasa a ser transferido a la inmobiliaria o a su cesionario legal.
En la suscripción primitiva de estos contratos son las sociedades inmobiliarias las dueñas de los inmuebles objeto de los respectivos Contratos, que han sido securitizados y cedidos a título oneroso a la sociedad Securitizadora, en conjunto con los inmuebles
Actualmente la Securitizadora tiene en cartera, en cuanto cesionario, aproximadamente xxx contratos de arrendamiento con promesa de compraventa suscritos al amparo de la Ley N° 19.281, de estratos socioeconómicos medio y medio bajo, en que el valor promedio por vivienda es de aproximadamente UFxxx, por lo que resulta fundamental tener un entendimiento acabado de la normativa contenida en la Ley de Reforma Tributaria en esta materia.
Finalmente realiza una serie de consultas que serán transcritas y analizadas en el Título siguiente.
-
-
ANÁLISIS Y CONCLUSIÓN
Considerando la cantidad de consultas efectuadas se procederá a analizar y responder cada una de ellas en el orden en que fueron formuladas:
-
¿Constituyen los contratos de arriendo con promesa de compraventa celebrados en virtud de la Ley N° 19.281 un hecho gravado con IVA de acuerdo a la normativa contenida en la Ley N° 20.780, de 29 de septiembre de 2014? Al respecto, ¿Es necesario distinguir la fecha de celebración o suscripción del respectivo contrato de arriendo con promesa de compraventa?
Al respecto, cabe manifestar que el sistema normado por la Ley N° 19.281, tiene como objetivo ayudar a quienes opten por éste, a formar un ahorro suficiente que les permita en un plazo razonable convertirse en propietarios de una vivienda, sin perjuicio que durante el periodo en que se concreta dicho ahorro el sistema les permita arrendar la vivienda por la cual han suscrito una promesa de compraventa.
En este orden de ideas, la ley autoriza en su Art. 1°, a las instituciones financieras y cajas de compensación para abrir y mantener cuentas de ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, con el objeto de recibir en ellas el ahorro que efectúen sus titulares, a fin de pagar las rentas de arrendamiento y acumular fondos suficientes para financiar la compra de la vivienda. Sobre este punto, cabe destacar que los titulares de estas cuentas sólo pueden ser personas naturales.
Es así como el Art. 3°, de la mencionada ley dispone que con cargo a los recursos que mensualmente se aporten a la cuenta, las referidas instituciones pagarán la renta de arrendamiento al arrendador promitente vendedor, descontando la comisión que en virtud del Art. 5°, tienen derecho a percibir. El saldo de dicho aporte formará parte de los recursos destinados a pagar el precio de la compraventa prometida.
Una vez abierta la respectiva cuenta de ahorro en alguna de las instituciones mencionadas, el titular podrá celebrar el respectivo contrato de arrendamiento con promesa de compraventa con las sociedades inmobiliarias a que alude el Título II de la Ley N° 19.281, el cual debe celebrarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Sin perjuicio de lo anterior, el Art. 7°, de la Ley N° 19.281, dispone que los referidos aportes también podrán efectuarse directamente en las sociedades inmobiliarias, “caso en el cual la parte del aporte que exceda de la renta de arrendamiento se abonará al precio de la compraventa prometida, en la forma pactada en el referido contrato”.
Estas sociedades inmobiliarias, según el Art. 11° de la Ley N° 19.281, son para efectos de esta ley, todas aquellas que tengan como objeto la adquisición o construcción de viviendas para darlas en arrendamiento con promesa de compraventa.
Por otra parte, la ley en su Art. 27°, establece la obligación de celebrar el contrato de compraventa prometido, es decir, establece la obligación de transferir el bien, una vez cumplida cualquiera de las siguientes circunstancias:
“a) Cuando el saldo de la cuenta en la institución, o el total de los abonos al precio de la compraventa prometida, sea igual al precio de venta estipulado en el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
b) Cuando se cumpla el plazo convenido para la celebración del contrato prometido y se entere el precio de compraventa. Si, al cumplirse el plazo convenido, por cualquier causa, no se hubiere completado y pagado el precio estipulado, el contrato se prorrogará en el plazo que no exceda al que sea necesario para completar la parte del precio no enterada, en tantas cuotas de un monto igual a las estipuladas en el contrato, dentro del cual el arrendatario promitente comprador deberá completar el precio bajo sanción de resolución de la promesa en caso de incumplimiento.
-
Cuando opere el seguro de desgravamen por fallecimiento del arrendatario promitente comprador.
Del análisis de las normas legales precedentes se colige entonces que el sistema normado por la Ley N° 19.281, tiene por finalidad última la transferencia efectiva de un bien corporal inmueble.
Por lo tanto, cuando ello ocurra, se estará en presencia del nuevo hecho gravado “venta”, modificado por el Art. 2°, N° 1, letra a), de la Ley N° 20.780 y contenido en el Art. 2°, N° 1, del D.L. N° 825, definido...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba